说富力A43EI267SD，那也是一定的，大获全胜，行情不对，没人愿意救，房商业地产早已走下坡了，何况许老板法人不当了，老总也补仓了，早已做好了撤退的准备。

放在十年前，富力的高债务率只不过没什么反正的，它正是通过偿还债务大量拿地、迅速扩大规模、抢占市场，在楼价下跌的市场预期下，这些债务都能为其骗取更大的利润；即便它他们的股东像贪官污吏一样不断从民营企业内部臭虫、迁移社会财富，但民营企业照样还能如常运转。但楼价下跌市场预期存在的前提，是老百姓手里除了钱或者还没有那么多的家庭债务。

浅显一点讲，就是富力另一面的民营民营企业太过自私。商业地产民营民营企业、金融民营民营企业刚割完一轮葱、互联网民营民营企业紧接着又来割葱，这会儿葱根本早已很难再长起来了，你还能拿什么来割？

我们回顾一下富力的成长：

从1996年诞生起，富力就Bokaro快字诀在商业地产金融行业狂飙。到2006年，富力跻身于中国地产商20强，再到2016年，富力低调宣布超越保利地产成为金融行业第一。10年一个突破，神都阻止不了杨家印成为商业地产台柱的脚步。

2008年开始，杨家印率领富力从广州走向了全省22个卫星城，供地也翻了8倍，达到了4600万平方米。同期雅居乐和保利地产的供地面积，都不过是富力的一半。 但一切辉煌的另一面，都有相应的代价。

伴随富力激进的扩张策略，接踵而至的除了债务额的翻番。2008年富力债务合计约199亿，2009年变成了499亿，2010年升高至830亿……2017年更是冲高到2676亿！到2020年底，富力的债务率高达近85%。虽然高债务是地产商的普遍状况，但年债务额翻番的仅有富力一家。

绝大多数民众只不过都不希望再用公权去救富力了。虽说富力本身就是高楼价的主谋之一，Lendelin富力大股东合规性补仓、分红，国外大额举债他们买、然后给他们付大额，通过国外并购迁移资产，用在岸公司迁移社会财富的一系列做法就早已违犯了责难。 靠高债务推动起来的商业地产王国，头上仿佛悬挂着一把达摩克利斯之剑。

早在2004年，中国富力就提出了产业布局全省，进军一线发展战略，这距离其登陆联交所除了5年。

2010年，上市前不久，中国富力将耕耘一线、拓展四线作为其长期目标。当年，信托公司赵静仪已达9600.3万㎡。

2013年，中国富力开始注重住宅商业地产工程项目的地理位置产业布局。由此可见，信托公司新获取工程项目66个，一一线卫星城工程项目占比51.5%。相对上年27.66%的权重，已是大幅上升。2014年，中国富力明确更好地平衡一、二及四线卫星城工程项目区域产业布局发展战略。该年，信托公司赵静仪为1.47亿㎡。

此后，中国富力在拿地方面回归一一线卫星城，在总赵静仪中占据绝对优势。 2016年、2017年，信托公司总赵静仪相继突破2亿㎡和3亿㎡大关，相应数值为2.29亿㎡、3.12亿㎡。2019年上半年，中国富力新购入79幅地块，新增赵静仪4449万㎡，总赵静仪增至3.19亿㎡。

中国富力新一轮快速扩张始于2016年。与上一轮运用永续债进行疯狂地扩张不同之处是，信托公司开始了新的玩法，运用非控股权益在拿地上快速狂奔。

但，不论是永续债，还是非控股权益，中国富力都将其使用得炉火纯青，而这两者又是地产商在扩张时用来隐藏债务的利器。

终于，在2019年的全年业绩发布会上，杨家印宣布，富力从2020年开始转变发展方式，要用最大的决心、最大的力度，一定要把债务降下来。

根据杨家印制定的降债务目标，2020到2022年期间，富力有息债务要实现每年平均下降1500亿，到2022年要把总债务降到4000亿以下。

但真的那么容易做到吗？截至2020年6月，富力集团有息债务余额8355亿，荣登全球债务最多的商业地产开发商。

于是富力资金链紧了，被动大额举债。

富力继续地扩张，意味着需要充足的现金流。

迫于现金流和资金链的紧张，进入2020年后，中国富力在加速大规模大额举债。

2020年1月21日，中国富力间接全资附属公司景程有限公司以现有债务再融资及用作一般公司用途为由，相继发行两笔金额均为20亿美元的优先票据。其中，一笔于2022年到期，利率为11.5%；另一笔于2023年到期，利率为12%。

在这之前的5天，中国富力以相同理由还相继发行了两笔金额均为10亿美元的优先票据。其中，一笔于2023年到期，利率为11.5%；另一笔于2024年到期，利率为12%。不难发现，信托公司在将债务拉长。

运用杠杆高手，莫不如中国富力，这绝非虚言。

将时间推至2009年11月，中国富力成功登陆民营民营企业市场。第二年，信托公司开始重仓四线卫星城。当年，中国富力新增供地建筑面积5112.6万㎡，其中四线卫星城占比50.9%。值得一提的是，2010年，中国富力实现合约销售504.2亿，92.5%都是二四线卫星城贡献的。

虽然，2013年，中国富力开始由四线向一一线卫星城回归，期内实现合约销售1004亿。但，四线卫星城对于千亿销售额的贡献达到55.9%（二四线合计占比98.7%）。

一个清晰的事实早已显露，重仓四线，使得中国富力仅用了5年便实现销售额由百亿向千亿的突破。

回归一一线，意味着拿地成本变高，需要更多的资金。中国富力把手伸向永续债，开始了对永续债长达4年的迷恋，且越陷越深。

2013年，信托公司永续债规模为250.24亿，此后连续3年增长。2016年，中国富力的永续债高达1129.44亿。该年，信托公司总赵静仪2.29亿㎡，在量上完成了一次跨越。

在汇生国际融资总裁黄立冲看来，永续债在资产债务表里面属于权益类，地产商可以把这个债务放到表外，进而使得净债务率降低。只不过，永续债并不是一个便宜的债，实际上比较昂贵。中国富力大举永续债，就是隐藏债务，进而让报表好看一些。

一般来说，地产商很喜欢用表外的工程项目进行融资，主要原因是债务过重会影响到其债券信用评级，从而影响他们的举债成本。

尽管如此，在疯狂扩张之下，中国富力的净债务率还是逐年呈现一定幅度的上升，由2013年的69.53%升至2016年的119.85%。若是将永续债也算进债务的话，信托公司的净债务率将发生巨变。单是2013年，这一数值将攀升至101.07%。2016年，将进一步增至178.51%。

果然，精明者如中国富力。2017年，信托公司便清偿了千亿永续债。期内，中国富力总赵静仪实现再次跨越，数值达3.12亿㎡。此时，其净债务率在表面现形，达到历史峰值183.69%。于此，中国富力在2018年开始走上降债务道路。

一年前，房商业地产金融行业流传着一个传说，富力向广东省政府求援的红头文件。

中国的城镇化率正式迈入60%的大关，中国的房商业地产金融行业也正式进入下半场。 近20年的高速发展，从齐头并进到现在的八仙过海。 当时富力不承认，我这么大，怎么可能不行呢？又是辟谣，又是报警，你懂的。现在看来，许老板和娱乐圈的手法也差不多。毕竟两个圈子本来就是相通的。 大而不倒，在西方，本是被至高无上道德风险理念所摒弃的一个概念。不料，在2008年美国次贷危机最严重之时，却成了美国政府救市的准则，一时争议无数。在我国，只有国家和人民利益能大而不倒，富力和杨家印名字再起得好，钱也不是你杨家印出来的。但富力的确很大，现在陷入困境的主要是富力商业地产，不言而喻，富力商业地产是富力集团的核心资产。打个比方，你许老板要造车，这么花钱的事，资金从哪而来？还不是从商业地产集团翻转腾挪而来。反过来，造车圈地同样可以为商业地产输血。商业地产金融化是这20年来房商业地产金融行业让各位大佬赚得盆满钵满的根本原因。虽然在监管层面和公司层面都有严格的财务制度要求，但对于集团内部，资金的拆借迁移都不是事。

去年富力向政府求援的传言中，申请支持回A是一条很关键的内容，毕竟大A市场融资、再融资的手段是很丰富的。不料去年底富力回A的事正式宣告失败，好在1300多亿的对赌战投资金都协议转为了普通股，不然去年富力就死翘翘了。

房商业地产是一个密集型金融行业，为了达到高速增长的目的，房商业地产民营企业普遍采用高债务、高杠杆、高周转、低成本的三高一低发展模式。 通过储备大量土地，达到快速发展，与此同时的一个负面作用就是沉淀了大量资金推高债务。这也就决定了，债务是每一个商业地产公司的紧箍咒。富力回A失败，只不过就释放了一个非常明显的信号：国家对房商业地产金融行业调控是认真的。这1300多亿里面就有苏宁张老板的200亿，张老板大笔一挥，债权变成了股权。但张老板他们只不过手头也很紧了，没几天就把苏宁控股的全部股权和苏宁置业的大部分股权质押给了淘宝中国，今年更是把旗下核心的融资平台-苏宁易购的23%股权转让给了深圳国资。

早在2006年中国前十大的商业地产商市场的份额大概是占到4.7%左右，而2018年上升到26%，前三大雅居乐、富力、保利地产共占12.6%，未来金融行业集中度还会继续上升，每年增速3%到4%左右。集中度提升的另一面，是大民营企业的更大和小民营企业的消亡。5年之后，中国前十大开发商份额会在40%左右，前三大又占据十大一半份额，即20%左右。如果15万亿的20%就是3万亿，也就是说，未来房商业地产大饼不变，中国的龙头民营企业到2025年，应该在1万亿左右的销售规模才能进入商业地产三强！

富力这几年大量并购中小地产商，本身就是一种产业份额的调整，这种产业份额的调整，会给地产商创造一个巨大的升级。

富力是超大地产商的代表，只不过当前有问题的，远不只富力一家，比较知名的，就有华夏幸福、富力、泰禾、蓝光等等，未来两三年，还会有更多的地产商爆雷。

我国卫星城化进程进入尾声，人口红利也开始退去，除少数竞争力强的卫星城外，大部分卫星城建筑业的主要市场将转向卫星城改造，而过去20年，国内房商业地产金融行业一路狂奔，拿地就是赚钱，高杠杆经营就能将民营企业做大，房商业地产500强、50强、前10强、第1，不停的向前挤，规模与名次就是与地方政府合作的民营民营企业，不可避免的产生泡沫，当前国家对房商业地产三条控制线与资金的管理，就是要挤掉房商业地产的泡沫，防止硬着陆，确保国家经济的健康发展。

富力去年开始启动降债务的发展战略，通过楼市打折促销等多种手段快速回笼资金，降债务的效果还是比较明显。今年6月，富力发布消息称，其有息债务从去年最高的8700多亿下降到约5700多亿，净债务率降到100%以下，实现一条红线变绿。但即便如此，富力的去杠杆之路仍不轻松。今年8月份，富力发布公报，表示正在接触几家潜在独立第三方投资者，探讨有关出售本公司旗下部分资产，新能源汽车和物业资产都在出售之列。和当初的万达一样，富力也终于开始了卖资产自救之路。当初万达能够找到孙宏斌这样的大买家接盘，富力也需要寻找到有足够实力的大买家。

当前有问题的房商业地产民营企业，基本都卡死在高杠杆的资金上，几乎每一家公司都在焦虑，做不大就会被淘汰，只好拼命的往前赶，百亿、千亿，为虚名而奋斗。在房商业地产老板的焦虑下，房商业地产金融行业本身的疯狂发展，也带动配套建材供应商的裸奔，即使金融行业进入下行通道，也有很多民营企业在大量进行固定资产投资，违背管理经济学的基本规律，最终一定会出问题的。

今天，谁来为富力解局？虽然不能说富力大到不能倒的地步，但是，作为金融行业龙头，它的风向标意义当让政府多加一份思量，富力危局不去给金融行业带来的负面冲击。

富力另一面的民营民营企业家们在他们发财致富的同时，却把巨额的债务留过了母国，让中国的老百姓和富力的员工承受惨重损失。被挤兑的富力社会财富未兑付规模才400亿，富力真正借钱的对象是那一百多家银行类的金融机构，它们绝大部分都是国资背景……

1.95万亿的债务，对于总资产2.3万亿的富力来说，或许还没有到资不抵债的地步。高债务是目前房商业地产民营企业的普遍现象，雅居乐债务同样高达1.76万亿，保利地产1.52万亿，绿地1.24万亿，保利、融创也都是将近1万亿……商业地产十大巨头的平均债务率在2017年就已攀升到80%以上。

客观地说，目前富力社会财富的爆雷波及人数太多，而且整个商业地产圈均存在这种理财问题（融资政策限制也是诱因），一旦富力社会财富失控，它的危险烈度像疫情一样传播，会让整个商业地产金融行业陷入困局。

在房商业地产市场早已失去快速增长的支撑、楼价下跌市场预期不再的情况下，就像银行的住房贷款一样，所有曾经的良性债务，都会瞬间变成不良债务。

最后想说的是：在富力没有把他们所有的资产变卖干净的时候，国家救援队不会出手；在富力变卖了所有的资产，但没有把杨家印本人及其家族提前提走的XXXX亿现金拿回来填充窟窿的时候，国家救援队也不会出手。